名画、红酒、时尚酒店，这些名词向来是财富圈中不会缺席的点缀。而在聚光灯外，这些产业又不停地在资本的浪潮下颠簸涌动，不停催生出一段段别样的财富故事。如此生机盎然的资本新大陆，肯定不会少了从来嗅觉灵敏的券商关注。

       风险控制、份额分拆、资产证券化，作为专业金融机构的券商给另类商品投资市场带来了这些令人眼花缭乱的金融手段，也带来了更多活力和机遇。这边厢，A股正一扫多年阴霾红红火火；那边厢，券商另类投资这一山谷中的野百合也正迎来自己的春天。

       在已经开设子公司从事另类投资的券商中，房地产往往是踏出业务第一步的首选。然而，券商通常开展房地产另类投资的模式却难称另类。虽然有种种金融结构设计规避券商贷款这一政策红线，但开发商出项目，券商借钱往往是券商系房地产投资基金的主营业务。这样的业务模式不仅与其他金融机构竞争激烈，缺乏特色，而且在新的经济周期渐露端倪的当下，其潜在风险也变得越来越大。

       今年年初，国泰君安申易基金，这一以房地产为主要投资方向之一的国泰君安证券旗下的直接投资基金，宣布投资国内知名精品度假酒店花间堂，试图突破券商房地产投资类贷款路径的窠臼，探索一条“不动产+”的投资路径。

       “传统的房地产投资就是为开发商在从拿地到建设这个项目流程中提供融资服务。这种事对券商来说优势不是特别明显。”国泰君安申易基金管理公司总经理张宇在接受上证报记者采访时表示。

       在他看来，同样是类贷款业务，券商的融资融券、股票质押等依托于二级市场公开交易的股票，券商对抵押品的价格波动非常熟悉，风控驾轻就熟。而在处理不动产融资项目风险事件时，券商则更容易陷入被动。

       “对我们来说，钱投入不动产开发项目之后，项目出现这样那样的问题，券商很难介入处理。在这个领域，券商开展业务的模式和房地产信托十分相像。”张宇表示，“现在信托受政策的影响路越走越窄。我们再去把路重新走一遍，没有什么意义。”

       而投资花间堂，正是张宇探索券商房地产投资新路的一次尝试。

       花间堂是近年来在国内声名鹊起的连锁精品酒店，与旅游景区中具有历史内涵的物业持有方合作，通过修旧如旧的装修风格以及富有人文古典气息的酒店管理，花间堂形成了具有鲜明认知度的品牌形象。由于与物业持有方合作密切，花间堂在经营中的不动产租金成本较低，在旧物业中投入装修成本后就能较快形成具有盈利能力的新资产，因此引入外部投资对其未来的加速扩张效果明显。

       张宇表示，之所以投资花间堂，看重的是其给存量物业赋予新功能带来新价值的能力。他说：“花间堂是一个轻资产的公司。在景区有一幢好房子，物业并不是他自己的，但由他进行改造，就成为精品特色酒店。我们就是要关注能在不动产的基础上赋予新功能，将不动产运营进行公司化的企业。这是我们未来的主要投资方向。”

       之所以形成这样的投资逻辑，与中国房地产市场的生命周期息息相关。多年房地产行业的高速发展形成了大量存量物业，而在传统房地产行业增速趋缓的背景下，盘活存量成了更有潜力的生意。

       “过去房地产都是做增量：买一块地，把房子盖起来，但是有远见的开发商目前都在把目光投向存量。”张宇表示，“这其中有两种思路，一是在已有的社区中提供增值服务。比如物业管理，大家本来认为都是不赚钱的。但是加上了互联网的概念，在传统物业管理上的提升，就会带来不同。例如日前国泰君安在香港保荐上市的彩生活，作为一个社区服务运营商，上市后市值超过了其母公司。”

       “另一种思路则是‘不动产+’，将旧物业的功能实现转换。其实医院就是物业加医院管理、学校就是物业+教育。从房地产开发转到房地产经营。其中潜力巨大。”

       张宇表示，券商本来就拥有直投的职能。作为券商系房地产投资基金，愿意在存量房地产开发领域寻找更多带有创新基因的企业进行股权投资，期望未来通过新三板、并购及IPO获得回报。

       同时，作为专业金融机构，赋予原本笨重的不动产更多流动性并从中获益，也成为券商进行房地产投资的另一种选择。今年，在国外盛行的Reits，即房地产信托投资基金，已在国内出现值得关注的案例。

       Reits的基本原理是将原本为一个整体的不动产通过金融方式进行份额化，从而进一步实现在市场上公开发售、交易。持有者既可以像持有债券一样享受不动产租金收益，又可以在不动产价格的波动中寻找交易机会。